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税务筹划
“买一送一”的融资成本分析
作者:  发布日期:2013-06-08  点击数:2140 次

  (一)背景与情境

  资料一:在国家对房地产持续进行宏观调控的情况下,企业资金紧张的情况下,浙江某集团公司下属的一家房产企业推出了一促销策略。向顾客承诺若顾客在购房时一次性全额付款,则房子产权归客户,同时在5年后按“一比一”返还销售额。

  即若顾客一次性支付100万元购买房子,则在5年后,将收回100万元。

  资料二:据浙江省经信委统计,有56%的中小企业认为贷款困难程度超过去年。令据浙江省工商联调研结果,银行通常会对小企业实行基准利率上浮30%-50%的贷款政策,贴现率提高到4%-5%,加上存款回报、搭购理财产品、支付财务中介费用等,实际贷款成本接近银行基准利率的两倍。——摘自2008年8月17日财经网《中小企业融资难 浙江民企面临倒闭危机》

  资料三:当前,银行五年期贷款利率为7.05%。

  资料四:据记者不完全调查,按照目前浙江义乌、金华一带比较流行的借贷利息,月结下限为本金的5%,这样一来,如果借出100万元,一年的利息收入就能达到60万元。——摘自《浙江民间借贷圈解密:出借百万一年利息达60万》

  资料五:“温州这边做民间借贷的人很多,无抵押贷款月息一般是6分到8分,有的甚至能到1毛。”。一般来说,月息7分就是借款总额的7%,如果单利计息月息7%相当于年息84%,如果是复利(即利滚利)计息,月息7%则相当于年息(1+7%)的12次方再减去1,约合年息125%,远远超过目前的银行利率。——摘自《民间借贷超房地产成储户投资首选 温州资本撤离》2011年08月27日《华夏时报》

  (二)问题与思考

  1.该房地产这种促销方式是属于销售行为还是融资行为?在会计核算上,能否确认为营业收入?

  (1)提示:该行为在性质上属于融资行为,在会计核算上,不能确认营业收入。

  2.对于企业而言,不论今后房价在国家宏观调控下如何变动,房子相当于是100万元现金的借款利息,这笔借款业务相当于在5年后结束。请你计算该项行为企业的资本成本,即利率。

  (2)提示:因为,100=(100+100)×(P/F,IRR,5),所以有(P/F,IRR,5)=0.5,查复利现值系数表,可得IRR=14.87%≈15%。

  3.与向银行贷款、与民间融资的资本成本相比,请你评价该融资方案的合理性。

  (3)提示:若根据资料二相关数据,以及结合商品房的价格构成。在按照市场价格出售的商品房价格构成中,还有企业的一部份利润,其成本费用的构成要低于100万元,据此分析,该项行为企业的融资成本应低于15%,因此,采用这种方式融资的成本应与银行贷款的成本相近,但远远低于民间融资成本,这种方案具有合理性。

  来源:价值中国网

     

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