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孙宏斌阳谋:借力绿城品牌布局上海苏南
作者:中国房地产报  发布日期:2012-07-03  点击数:2247 次

  两个失意的男人拥抱在了一起,只不过这失意一个是过去时,一个是现在时。

  622日下午3时许,绿城·上海玫瑰园涌进了大量媒体。就在前一天的香港交易所收市后,媒体们才接到融创中国的通知:来上海。急迫的行程安排和电话中的轻描淡写形成了强烈的反差,人们预感到发生了什么。当宋卫平姗姗来迟的那一刻,人群开始骚动,随即媒体们裹挟着各种设备冲进会场,跑在后面的干脆在发布会提问环节站到了主席台前。麦克风根本无法控制在组织方手中,现场秩序几近失控。

  也难怪,两个地产江湖最跌宕曲折的故事碰撞在一起,两个有着相同的故事情节却又不同的演进形态的男人一次并肩,怎能不成为地产界最大的焦点?

  剧情大意为:融创中国控股有限公司(融创中国,1918.HK)与绿城中国控股有限公司(绿城中国,3900.HK)共同组建合资公司,各占50%股权,绿城中国将旗下8个项目的全部权益注入该合资公司,另一个项目直接卖给融创中国50%股权。对价安排为融创中国向绿城中国支付33.7亿元。

  合资公司不仅负责8个项目的开发,还有长远考虑,在现有项目所在区域两家会以合资公司为平台,携手进行资源拓展。”626日,融创中国董事长孙宏斌对本报记者透露,整个交易过程仅用3周时间。

  合作缘由

  我要选择跟那些有人品可言的人合作。宋卫平在发布会现场说。

  我们就是一个很好的例子。孙宏斌说。他的这句快速接话引起了现场的一片笑声。

  对于宋卫平来说,这笔交易颇有些英雄末路的无奈,他说这既是合作,也是收购,大家对交易的描述就是融创收购绿城项目。而孙宏斌一再强调:这不是收购而是合作

  在多个场合,孙宏斌都在力挺宋卫平,直至此次合作,两个地产江湖中最有故事的男人终于合演了一出大戏。在发布会现场,两个男人的惺惺相惜更是发挥到极致。

  这些项目就像宋总的孩子一样,我们将共同抚养这个孩子。这对宋总来说是一个非常难的选择,所以想说一声感谢。孙宏斌说。

  在中国的房地产行业里面,遭受挫折,很快又能够站立起来的,好像只有孙总,他是奇迹。宋卫平说。

  有些煽情的桥段背后,既有彼此的惺惺相惜,也有两个生意人各自的利益考虑。正如宋卫平所说,在宏观调控面前,绿城感觉有点疲态,败军之将不足言勇,把这些项目的主导权交给融创是一个合理的选择。

  我看融创的团队都是精神饱满的,充满了狼性。孙总比我有锐气,他们的团队比绿城有锐气。最重要的一点,在成本管控这方面,融创的精细程度和管控的有效性是超过绿城的。宋卫平说。

  而对于融创来说,这次合作可以进一步提升其产品品质。孙宏斌表示,这几年融创的产品有了很大的进步,但是跟绿城比起来,差距还很大。

  虽然双方的合作水到渠成,但关于此次交易,仍有诸多疑问有待探究。第一,在此之前的68日,九龙仓购买绿城中国的增发股份以及绿城中国所发行的可换股证券,合计向绿城中国输出50.98亿港元现金,绿城已解燃眉之急,为什么绿城仍旧选择卖项目股权回笼现金?而自主开发将会获得更多收益;第二,该笔交易发生在九龙仓入股绿城成为其第二大股东之后,绿城与融创的合作势必将稀释该合作标的项目的收益,九龙仓为何同意该笔交易?

  宏观调控时期多一些合作伙伴,总是稳妥的。企业老是处于一个不确定的、风雨飘摇的状态,不是企业应有的状态。我们有一些有争议的高价地,如果有好的合作伙伴,我们可能还会继续合作。宋卫平表示,对于此次与融创的合作,九龙仓表示出了高度的认同。

  盛富资本和协纵国际总裁黄立冲认为,九龙仓更看重绿城长远的收益前景和稳健的财务作风,目前绿城销售额的多少对九龙仓来说并无太大的实际意义,能够引进合作方分担绿城的风险,有更多资金输入帮助绿城走出困境,九龙仓应持积极态度。”“本来他们(九龙仓)也想做这些项目的合作者,我们沟通了一下,我认为具体的项目操作还是应该让融创来做。宋卫平透露。

  孙宏斌透露,该交易的标的项目总共涉及绿城所在的上海、苏州、无锡、常州、天津5个城市,合作完成之后,绿城在上述城市已无单独项目,合资公司除了开发这些项目之外,还将拓展上述城市的市场。

  终进上海

  根据交易协议,融创下属公司融创置地与绿城下属公司绿城房地产共同组建合资公司,各自拥有50%权益,绿城将绿城·上海黄浦湾、绿城·上海玉兰花园、绿城·苏州御园、绿城·苏州玫瑰园、绿城·无锡玉兰花园、绿城·无锡太湖项目、绿城·常州玉兰广场、绿城·天津蓝色海岸所拥有的权益置入合资公司,绿城·上海玫瑰园则由融创置地直接收购50%权益。合资公司以初步注册资本20亿元成立,双方各出10亿元。绿城于上述9项资产的权益总额约为67.44亿元,融创支付一半给绿城,约为33.72亿元。

  该交易之所以安排绿城·上海玫瑰园的50%权益由融创置地直接收购,是因为可以让该项目的未来收益并表到绿城,而进入合资公司的资产的未来收益将并表到融创。孙宏斌说。

  交易标的当中的绿城·上海黄浦湾、绿城·上海玉兰花园、绿城·上海玫瑰园均为绿城在上海的项目。通过该笔交易,融创得以在上海获取38.81万平方米的可售面积,更实现了孙宏斌融创将择机进入上海的愿望。

  早在去年,孙宏斌即表示将考虑进入上海。其实绿城卖给SOHO中国的天山路项目,当时我们也在谈,差点就进入了。孙宏透露。417日,SOHO中国以21.38亿元收购绿城广场置业全部股权以及相应贷款,绿城广场置业拥有上海长宁区天山路项目。我们在跟绿城的上海团队谈收购事项,但SOHO中国在跟寿总(绿城中国董事会常务副主席及行政总裁寿柏年)谈,寿总并不知道我们也在谈,结果他们很快就谈下来了。显而易见,该笔交易对孙宏斌的意义有多么重大,融创不仅瞬间获取大量的可售资源,巩固了其在苏南地区的实力,也让一个有关地产商东山再起的故事持续演进并进入到一个新的篇章。更重要的是,融创终于以这种方式进入上海。

  我们能在上海与绿城共同拥有3个高端项目,这是我花10年都做不到的,而我们借助绿城的品牌高调地进入上海,我非常满意。下一步我希望把苏南地区的拓展重点放在上海,我一直坚定地看好上海。孙宏斌说。

  分析人士称,孙宏斌谋求进入上海地产市场的原因,与融创中国的产品定位息息相关。以前融创没进入上海,总感觉其高端精品的形象有些边缘,在高端产品开发商当中不够主流,如今借助绿城进入上海,对融创来说具有标志性意义。

  超值的交易?

  按照协议,融创将于近期支付给绿城33.72亿元现金,该笔对价安排的标准为:绿城于上述9项资产的注资总额22.57亿元,及截至630日,交易标的公司欠绿城的股东贷款28.36亿元,股东贷款利息4.53亿元和绿城应占交易标的公司未分派溢利11.97亿元,合计67.44亿元,融创支付一半即33.72亿元。

  公告显示,该9项资产的合资公司权益可售面积共251.57万平方米,宋卫平在发布会上称,这些可售面积若全部以目前的市场价格销售,可获得450亿元的收益。

  该对价安排是按照会计原始值计算的,并非经过评估的评估值。我认为这笔交易的对价对于融创来说还是比较合算的,绿城把未来450亿元的销售金额的一半拱手让给融创,可见绿城真的非常缺钱。黄立冲对此评价。

  但融创股价并没有如想象中的拉升,在交易之后的625日、26日两天,融创的股价下跌11%

  黄立冲认为,融创股价下降,可能有多重原因。第一,投资者或会认为融创手持现金,可以买到更为便宜的土地;第二,认为融创此举属冒险行为,香港投资者普遍对内地地产市场悲观;第三,回报较漫长,而现时将会进一步推高融创的负债率;第四,不排除利好出尽,庄家出货。

  另有分析人士认为,因市场疲弱和绿城一贯的高成本原因,上述交易标的资产未必会给融创带来可期的收益,极端情况下反而会整体拉低融创的毛利率和利润率;另外,标的资产中苏州的两个项目地价过高,收益前景堪忧。且融创去年年底时的净负债率为104%,收购之后将进一步推高其净负债率。

  据查,绿城于20099月地价高企时取得苏州两地块,楼面地价分别为2.8万元/平方米和2万元/平方米,即绿城·苏州玫瑰园和绿城·苏州御园。以绿城·苏州御园为例,2万元/平方米的楼面地价,而目前的售价仅在2.8万元/平方米左右。

  分析人士认为另一个令投资者担心的是融创的现金流。孙宏斌称,交易对价的33.72亿元将全部靠内部资源支付。融创2011年年报显示,其货币资金为38.67亿港元。

  去年的现金加上今年前5个月90亿元的销售额,目前我们有120多亿元的现金,而且今年的销售额预定目标为220亿元,我们有信心超额完成。孙宏斌说。

  他透露,除33.72亿元支付金之外,融创于合资公司再付出最多12.5亿元即可将9项资产完工,12.5亿元是上限,还包括一部分拓展的资金

  关于苏州两项目的未来销售前景,孙宏斌表示,希望依靠两家公司的能力将产品的价值做高,在9个项目中,只是这两个项目有可能销售困难,而其他的项目,大多是绿城在很早之前取得的地块,并无太大销售价格压力。

  预计明年年底、后年年初,我们的投入产出就能持平。孙宏斌说。

  绿城像一个宝库,要长远看对融创的影响。孙宏斌说,绿城有2000多名设计师,有设计院、装饰公司、景观公司、园区服务体系、老年大学等,这对希望在高端产品领域树立旗帜的融创来说是一笔宝贵的财富。

     

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