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民企评论专刊
冯仑:房地产未来的新趋势
作者:冯仑  发布日期:2014-06-26  点击数:2674 次

 

房地产最重要的挑战就是青春期过后,开始进入一个非常复杂的从住宅到商用的演化过程。
中国房地产经过20年来的发展,实现了非常快速的增长,创造了很多财富神话。但是今后20年,房地产也面临非常大的挑战。其中,最重要的挑战就是“青春期”过后,开始进入一个住宅商用非常复杂的演化过程。
房地产之前一直没有“性别”之分,即房地产=住宅,而刚过青春期的房地产已经显现出“性别”差异,就是不全是住宅了,有的做商业地产,还有的做医疗地产。大家的发展路径不同,也就有了很多不同的东西可以交流,越谈越有趣,我也曾跟王石、任志强等都谈过,其实每个开发商都有合作的可能。
那么,关键要看你去做何种模式的创新,而这种创新要能让你的企业跟上未来十年城市化发展的脚步。
“翻新:住宅地产
第一,住宅产业化是房地产创新的一个重点。
住宅地产的商业模式:就是建楼+销售。实质上这是制造业的商业模式。而其竞争力就是成本规模速度,即成本要低,规模要大,速度要快。这对房地产商来说,是住宅领域开发和竞争的第一件事。大家看到万科的住宅产业化,就是解决规模成本和速度问题。
住宅产业化是什么?就是在工厂做的比例要提高。现在我们国家的住宅产业化,在工厂做的比例大概是10%,万科做到了30%-40%,而日本能做到70%,也就是说,在日本70%是工厂里做好的,所以到现场的速度非常快。万科现在由于做到了住宅产业化的初级阶段,也能够做到比通常的住宅提前3-4个月完工,而且质量会好一点。所以住宅产业化主要的问题就解决速度问题。
住宅产业化一共有三个体系:第一个体系是日本的PC体系,万科引进最多的也是这种体系。其极限大概也就是提前到3-4个月的时间,再快也不太容易。它的成本如果小,规模就比通常要多300-600元/平米。第二个体系是远大采用的钢结构体系,这种体系能够很快建成,如果不算基础,100平米的楼两周就能建起来,而且是内部精装修,尽管很快,但是成本非常贵,每平米得多出6500元,比你的住宅通常贵一倍,所以速度快但是成本太高。第三个体系是英国和爱尔兰的体系,是把前两个体系折中,比通常要节省一半以上时间,成本是4500元/平米左右。
我跟王石讲,其实万科采用的这个体系可以开放给大家,谁如果谁要做住宅也别找施工单位了,直接找万科代建就可以了,还比平时节省4个月时间。而万科现在做到这个规模,成本比通常最多要高100元/平米左右。
第二,住宅地产的另一个创新是细分。
如果你在创新上沿着细分市场去做,其实也可以发展得很好。比如10多年前,我和王石在台湾的台中参观一个项目,老板告诉我们这个项目是女性公寓,也就是专为单身女性做的。我们看了一下的确很细腻,但是单身男性一定不喜欢,因为房子内部装修得太女性化了。过了一年多我们又去看,这次老板又做了一个新项目,还是女性公寓,但是和上次又不一样,上次做的是单身不单居的女性公寓,而这回做的单身绝对是一个人的,这个细分主要就在于卧室。
还有一个例子,10多年前我和龙湖的老板到温哥华考察,对方跟我们讲同性恋公寓,我们当时比较害羞,也不懂竟然还可以有这样的创新,甚至从没有想过。但是,现在同性恋公寓在国外已经很开放了,基友(男性朋友之间的戏谑称呼)也变成了一个可以接受的生活习惯。如果你在北京、上海、广州做100套,杭州稍微稳妥一点做50套,全国市场你一年可以做上千套同性恋公寓,这是多大一个买卖!而且这些人由于你做的设施服务都特别体贴,他还非住不可,这就叫细分市场。
万通最近也在做细分市场,我们在台北阳明山开发了一个公寓项目,大家肯定没有想到我怎么跑到台湾去做。我们是在台湾做度假公寓卖给大陆人,所以70%的客户是大陆人。对于大陆客户来说,一个是价钱比三亚还便宜,再一个是服务品质也比三亚好很多,最关键的问题还是永久产权。况且,在大陆融资贷款6%-7%的利息,在台湾只有2%的利息,加上人民币还升值,台湾的配置资产相当于境外资产,如果算遗产税,大陆未来低不了40%,而台湾现在遗产税是10%,所以等于在台湾买了一套既保值又便宜的度假屋。目前,这个台北项目我们已经卖到了90%。
第三,住宅地产也可以做C2B
未来还有一种创新的趋势,就是通过互联网、微信等开放平台,逐步使得所有人集资建房就变成了非常容易的事情,而这个趋势有可能消灭传统的住宅开发商,这是我们未来需要突破的地方。
比如现在马云在讲C2B,就是由客户端反过来引导制造商去给他定制。如果这个可行,住宅既然跟制造业是一样的,那么完全可以在客户端打包集合,最后反过来让住宅企业去给客户定制,这是将传统开发流程倒过来推行的一种方式。
精华观点:住宅产业化是未来房地产创新的一个重点,而第一件事是解决规模成本和速度问题。
玩转商用地产
房地产只有两种:一种是住宅,另一种叫商用不动产。住宅我们过去叫B2C,开发商建完以后卖给个人,这是一种模式。而商用不动产是B2B2C,其模式就是机构卖给机构再卖给个人。
所有商用不动产的基本模式,都是按照政治经济学上讲的“做生产资料”的,你做了一个物业,别人拿了这个物业去赚钱,所以你做下来的目的是为了出租,为了经营这个资产,然后给其他的最终客户提供便捷的服务。
商用不动产创新的模式,通常有以下三种选择,都是未来可能发展的方向,但关键要看我们如何去选择商用不动产的产品和类型。
第一,“以售养租”模式
就是卖掉大量住宅,留一部分商铺。
这个模式的好处就是转型时期的现金流能够平衡得过来,但是它的劣势就是出租的这部分物业都是非投资级物业。很多人今天在做商用不动产,采用的就是这种模式,比如万达。
第二,经典模式
美国人做商用不动产就是四句话,即“中期持有、能力导向、资本权益为核心,收入多样化”。
一是确定要中期持有7-10年,就是从你拿地到开始建需要三四年,建成以后出租出去大概再花上两年,这加起来就有五六年的时间了,五六年之后再调一次出租,把租金租期租客调到你满意的程度,这个时候已经过了七八年了,在这个基础上,未来趁资本市场好的时机,把这个优质的物业加上最好的租金水平打包按证券化产品把它卖掉,这个时候可以获得最高的收益。
二是能力导向,也就是营运这个面积和空间的能力。商用不动产的能力,就在于能够保证每一平米以最恰当的成本提供最好的服务获取最高的租金。这个能力和未来的估值,与资产证券化的估值有密切关系。所以,这意味着不再是开发导向、建设导向和施工导向,也不在于你有多少面积,关键在于你能不能创造最好的资金回报和能力导向。
三是资本权益为核心,也就是不去算你拥有多少面积,而是去算投入一块钱得到多少回报,至于这个东西是不是你的并不重要。所以,在经典模式下拥有的面积不是最重要的一个指标,最重要的则是以资本权益为核心。
四是收入多元化,就相当于我们去美容院,按摩收一道钱,卖产品收一道钱,给你一杯水还要收一道钱,这里面的收入有很多“道”。美国铁狮门在苏州做了一个项目,采用的就是这种经典模式。他们先开发一支基金,用这支基金拿到一块地,私人管理公司跟基金签一个和约,然后基金给私人管理公司大概5%的管理费,由私人管理公司负责开发。可见,基金挣的管理费和业主有业绩分成,然后私人管理公司又分到了项目管理费,在这个过程中,如果建成以后进行出租经营,还有额外奖励,除此之外,物业管理也要收钱,整体上看这个物业基金谈完以后,整体物业再卖的时候还要分账。总之,买地的时候他没有出一分钱,可是他收了很多费,这就叫收入多元化,这是凭本事挣钱的。
第三,资产经营模式
这种模式就是在商用不动产中走资产经营的路线。
最经典的代表是香港置地。该公司今年将近130年了,在香港中环拥有60万平米物业,每年收租金平均大概5亿多美元,已经收了40年。香港置地的经验非常简单,就是在最贵的地段,做品质最好的物业,租给最有钱的人。一辈子只做一种地产,成就了130年的公司。
 

精华观点:未来做商用不动产,并不是你拥有的面积越多越好,也不意味着你会盖房子就会更好,关键要看如何去选择商用不动产的产品和类型。
来源:《中外管理》民企评论专刊
 

 

     

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