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中国房地产开始成人礼
作者:马光远  发布日期:2014-07-11  点击数:2259 次
价格调整和行业洗牌从来都是一个行业成熟必经的最好工序。
如果本轮房价调整不引发金融的系统风险,应该乐观其成。
经历了四个月的博弈和激烈争论之后,6月18日,国家统计局公布了房地产业最新数据:具有房价风向标意义的70个大中城市,有一半的城市房价环比下降,如果再加上持平的城市,超过80%的城市房价环比停涨。
这就如同伤停补时阶段的一粒突然进球,让本来势均力敌的局面突然失衡,几乎为这场激烈的博弈定调,并画上了句号。
 
房价真的跌了
即便抛开这个报告,其他统计数据亦能明确无误地佐证“转折点”的到来。
其一,从全国来看,无论是房地产开发投资还是销售,都创下了近年来的新低。前5个月,房地产开发投资同比名义增长16.4%,创下了近年来的新低;住宅新开工面积暴跌24.5%;在2013年创下8.14万亿元的销售记录后,今年前5个月商品房销售额却同比下降8.5%,一线房企普遍只完成全年销售任务的30%左右,至少13家在香港上市的中国开发商表示,销售额同比下滑,幅度从个位数到逾50%不等。
其二,库存压力加大,市场陷入冰冻。据官方统计,前5个月,全国待售房屋面积超过了5.3亿平方米,一些城市屡屡爆出天量库存的新闻。无论是前期降价的杭州,还是悄然松动限购的沈阳,去库存周期都超过了惊人的30个月。一直被认为房价“永远上涨”的北京,在一季度销量较去年相比腰斩的同时,二季度延续了低迷的状况,住宅成交量很可能创近3年来的新低。根据住建委数据显示,6月上半月,北京新建商品住宅和二手住宅网签量分别为1400套和2557套,环比5月上半月分别减少11.9%和9.4%。而新房库存量突破7.7万套,是2013年1月以来的最高点。
毫无疑问,在没有任何政策加压的情况下,中国房地产的市场调整周期已经到来,用任何烟雾弹掩饰房价下跌都只会欲盖弥彰。
 
任何救市幻想都不现实
面对喧嚣的救市呼吁,笔者认为,必须提醒当年房地产面对的三个基本事实:其一,这次价格调整和任何调控政策无关,而是市场的自发反应;第二,流动性紧张是导致一线城市和热点城市房价下降的诱因,但短期不会改变;第三,中国楼市的基本面已经发生了里程碑意义的变化,除个别城市外,大部分城市面临的问题已经不是短缺,而是过剩;第四,在经历4万亿的狂欢盛宴之后,中国楼市已经接近珠穆朗玛峰的峰顶,期待救市回到以前的狂欢几乎是做梦。
我的意思已经很明白,在这种情况下,任何认为房地产的调整会结束的幻想其实都很不现实。目前的很多救市举措也不能改变房地产调整的趋势:第一,取消限购会不会救房地产?除了北京、上海等个别城市,99%的城市取消限购没有任何作用,房子短缺限购有用,房子多了就没用;第二,降准甚至降息,货币放水,有作用,但管理层清醒地意识到目前中国债务风险迫近的事实,再放水,对于中国经济是玩火;第三,有人说,未来中国还有最少4亿农民将进入城市,事实上,面对如此高的价格,别期待进城的农民可以救中国房地产,目前的房价和他们没有太多的关系。
笔者倒是认为,对于当下中国房地产的调整无需紧张,更无需大惊小怪。无论是对中国房地产,还是对中国宏观经济而言,房价的调整、房地产回归理性,长远而言都有益。过去十多年,中国房地产尽管狂飙猛进,但野蛮生长使得这个产业既不健康,也不成熟,对政策的依赖使得行业畸形发展,很多长效机制的缺失令行业极度无序。价格的调整和行业的洗牌从来都是一个行业成熟的最好工序。就此而言,如果本轮的调整不会引发金融的系统风险,当局应该乐观其成,而不是急于干预。
中国房地产需要一场成人礼,调整会很痛苦,会洗牌,但唯有如此,房地产才能从狂野走向稳重,才能真正健康地发展。不要害怕,也不要拒绝,更不要幻想。
责任编辑:马小琳
来源:《中外管理》杂志
     

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