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莫让房地产陷入“塔西佗陷阱”
作者:马光远  发布日期:2016-10-13  点击数:1169 次

 用最懒惰的限购等办法为房地产市场降温,遑论治本,连标都治不了。

 

 

中国的限购政策在2014年被取消,不到两年时间,又相继在炙手可热的各个二线城市“重出江湖”。在918日杭州出台限购政策之后,今年热点二线城市的楼市真正迎来了政策的拐点。

 

“限购令”变成“发枪令”

2016年房地产市场火热的表现和房地产政策周期性转变之快,令很多人感到意外。众所周知,今年房地产的主题是“去库存”,但从目前整个房地产市场的表现看,已经完全背离了这个主题,需要去库存的三四线城市没有太大起色,不存在库存问题的一二线城市在政策的刺激下大涨,涨幅之大之快超越了很多人的想象,引发了整个市场的恐慌。

尽管杭州的这一政策和以前南京、厦门、苏州等城市相比,已经相当“温柔”了,只是对非杭州户籍人口的投资性限购,本市户籍的居民并不在本次限购之列,但引发的效果是一样的,那就是:限购一出,就引发了恐慌式的抢购。截至91824时,杭州新房和二手房总共成交5105套,其中新房3265套,二手房1840套,创下了历史新高。甚至有开发商拿着POS机,赶到上海让客户刷卡。外界对限购的解读似乎达成了共识:必须赶在限购之前抢到房子!

从国家统计局919日发布的8月份70个大中城市房价数据看,也的确如此。在今年3月份上海和深圳采取调控措施之后,热点迅速向苏州、合肥、南京、厦门蔓延,然后进一步向杭州、东莞、武汉、郑州、惠州等城市接力传递。过去不起眼的合肥,连续四个月占据70个大中城市房价涨幅首位,而中部的特大城市郑州和武汉成为了8月份表现最抢眼的,郑州在出了几个“地王”之后,终于在8月份以5.6%的涨幅跃居70个大中城市首位。

每一次限购令,几乎都演变成继续上涨和抢购的发令枪。市场走到今天,的确值得研究。

 

最大泡沫不是房价,而是土地

从今年全球和中国经济的大周期看,不仅仅是中国的资金,全球的资金都在寻找安全资产。这样,在国内制造业仍然面临困难的情况下,一二线城市的房地产就成了大量资金流入的首选。7月份引人关注的金融数据就是一个明证:人民币贷款单月增加4636亿元,但居民中长期贷款就增加了4773亿元,居民新增中长期贷款绝大多数就是房贷。

在居住和投资需求都扩张的情况下,重新拿出限购等举措想为房地产市场降温,短期来看效果不大。由于居住和投资需求的急剧扩张,增加热点城市的供应成了房地产市场当务之急。保证供应的关键是保证土地供应,避免高杠杆拿地和一些地方政府搞饥饿营销。今年土地市场之所以“地王”频出,根本原因是土地供应少。上海前七个月土地供应只完成了计划的30%,而北京已经连续三个月没有供应一块住宅用地。

除此之外,拿地的房地产企业都是通过高杠杆的方式推高地价。以上海最贵的“地王”创造者融信中国为例,其2015年销售收入不过295亿元,但其今年土地购置总价却超过了345亿元,杠杆之高,令人咋舌。当前房地产最大的泡沫不是房价泡沫,而是土地市场泡沫。不在土地供应和土地市场去杠杆上下功夫,用最懒惰的限购等办法为房地产市场降温,遑论治本,连标都治不了!

于是,今年房价上涨的逻辑就基本清楚了:去库存的房地产政策是第一推手,为稳增长释放出来的货币成了最大的助力,高杠杆拿地导致地王频出,最后,没有及时调整的土地政策大大强化了未来房价上涨的预期。这几乎意味着,靠限购政策进行降温几乎是不可能完成的任务。

笔者一直呼吁,中国房地产政策的思路该变了!面对中国房地产市场今非昔比的规模和房价绝对值,任何政策都应该在兼顾当下的同时,注重长远。哪怕我们在长效机制的建设上可以拖延,但最起码在有针对性的解决当下问题的措施上,应该有点针对性和技术含量,体现治理水平,莫让房地产政策陷入“塔西佗陷阱”!

特约编辑:马小琳

     
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