文章搜索
2014，楼市真会崩盘吗？
作者：赵 晓 发布日期：2014-04-02 点击数：4023 次
中国房地产已经进入下半场。下半场不代表
球没得踢了，只是踢起来更难，也更要小心。
近期，市场上看空中国楼市甚至传言“崩盘论”的情绪渐浓，笔者的观点是：2014年的中国楼市，崩盘不会，但颠簸难免。
你觉得可能吗？
首先，从长期来看，中国楼市仍存在持续走高的动能。过去十年，中国的城市化率增长了约12个百分点，近1.7亿人进了城；商品房年销售面积由3亿平方米增长到2013年的13亿平方米；2013年全国平均房价是10年前的将近三倍，而北京、上海等一线城市的房价更是十年前的近十倍。这就是摆在我们面前的过去十年中国房地产市场的基本事实。
而未来十年呢？我国的城市化率至少还要上升10个百分点，每年仍将有超过1000万人进城。中国指数研究院发布的《未来十年（2011-2020）中国房地产市场趋势展望》报告显示：城镇化进程的推进为未来住宅市场提供了广阔的发展空间，预计未来十年，我国住宅新增需求（包括保障房需求）约为157亿平方米。也就是说，今后每年的商品房需求量基本稳定在15亿平方米左右。虽然与过去十年的增长率比不了，但市场需求总量仍然巨大。在这么大需求量的拉动下，希望未来十年房价下跌，你觉得可能吗？
更何况，房地产作为一种生产资料，价格上涨也是必然的。至2020年，中国的人均收入要翻番。作为生产投入要素的人力成本肯定要提高，那同样作为生产投入要素并且具有稀缺属性的土地和房产成本怎么就不会上涨呢？
政府会同意吗？
其次，房地产崩盘是政府承受不起，也是政府不能允许的。土地财政是中国经济的顽疾，一时半会儿根治不了。2013年，中国的公共财政收入是12.9万亿，其中地方财政收入6.9万亿，而土地转让收入是4.1万亿，土地转让收入与地方财政收入近乎旗鼓相当了。进一步分析可知，2013年地方财政收入同比增长12.9%，其中增幅的至少60%是由房地产贡献的。试想一下，房地产要是不增长，甚至负增长，地方财政会怎样？如果再考虑近20万亿地方政府债务的偿还问题，特别是由此可能引起的金融系统性风险，则房地产崩盘的后果想想都会觉得可怕。
李克强总理曾经指出：“协调推进城镇化是实现现代化的重大战略选择”、“未来几十年最大的发展潜力在城镇化”。无论是十八届三中全会，还是在刚刚结束的新型城市化工作会议上，国家都把城镇化作为经济发展的主要支柱和今后推动中国经济发展的主要动力。让房地产崩盘，你觉得政府会同意吗？之所以过去房地产市场“十年九调”，房价却越调越涨，内在逻辑也是如此。对待房价下跌，政府有的是办法，停止土地供应、放开限购，甚至补贴购房者，这些政策会释放多大的市场需求呀！
当然，地产商也是跌不起的。由于2013年房企的融资环境相对宽松、销售业绩大幅提升、现金充裕，导致不少开发商子弹充足，拿地热情高涨，土地市场总价和单价“地王”频现。国家统计局数据显示：2013年全国房地产开发企业土地购置面积比上年增长8.8%，而土地成交价增长了33.9%。也就是说，土地均价确实上升了不少。面粉涨价，面包也会涨价，2013年高价位的拿地态势，必定会催生2014-2015年房价的进一步走高。
最后，也是最重要的一点，就是造成中国房地产市场畸形发展的背后因素还没有实质性改变。大家可能要说，政府不是在着手建立房地产调控的长效机制吗？远水解不了近渴，改革一朝一夕完成不了，在长效机制建立之前，恐怕房地产还得绑架中国经济一阵子。
中国楼市崩盘在近一两年肯定是小概率事件。但是，笔者也曾经撰文指出：中国房地产已经进入下半场。下半场不代表球没得踢了，只是踢起来更难，也更要小心。2014年，中国楼市必然在“颠簸”中度过。
责任编辑：马小琳
来源：《中外管理》杂志
