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中国楼市,小心了!
作者:赵 晓  发布日期:2013-11-18  点击数:2357 次

李嘉诚抛售内地物业的背后,是一连串危险的信号。

9月份数据看,中国整体楼市仍在升温,但也有局部地区已现凉意。展望未来,虽然无法定论中国楼市的走向,但面临大风险却是不容置疑的。

楼市危险的连串信号

金九银十,可在温州,8月以来不断被爆出一定数量的断供商品房,数目甚至达到1.5万套之多。当温州人发现手中房子市值还抵不上所欠银行的债务时,断供就是不得已的选择。由此,许多炒房客弃房逃生,上万套住房或被银行收回。

温州当地金融数据显示,断供并非房价腰斩的主要原因,经营者资金链断裂才是导火索。也就是说,温州房地产危机不单单是投资过热的问题,它只是当地民间金融危机的一个方面。除此以外,当前的温州还面临民营经济危机、高利贷泡沫危机。无独有偶,鄂尔多斯也是如此。与此同时,一线城市的房价涨幅也呈现出梯度递减的态势。

不妨看一组数据。二季度以后,房地产各项重要指标增速已呈现逐月回落的态势,这或许是房价见顶的特征。首先来看房地产开发投资,实际在今年一二月份已达到增速的最大值22.8%,到八月份则跌破20%。这说明开发商对未来其实已有所警惕,并没有顺着竿子一路上爬,开发商的心理开始变化。

最近,海外盛传第二次亚洲金融危机或来临,与此相对应的是,有“亚洲首富”、“跨周期投资超人”美誉的李嘉诚抛售了香港和内地的大量资产。据报道,此次抛售涉及资产金额高达400多亿港元。另外,李仅今年上半年就完成四宗海外并购,耗资近250亿港元。一石激起千层浪,对此万科董事会主席王石直言:“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海(楼盘)的物业,这是一个信号,小心了!”

别成第二个日本!

无论楼市“升腾”还是毁灭都不是好事情,两难的走向将考验新一届中国政府的出牌。

目前,中国经济尤其房地产市场面临着三大风险:美元回流可能引发的经济周期性风险;中国经济内在的结构性风险正引发结构性危机,尤其是实体经济不振,凸显传统增长模式已走到尽头;全面改革压力引发的社会震荡、资本外流等制度性风险。面对此三大风险的叠加,第二次亚洲金融危机并非空穴来风。

外部因素主要是美国量化宽松的货币政策。上期专栏中我写到近期美元回流态势明显,金融产品收益率上涨是必然事件,加之国内经济结构已陷入深重的危机,以及全面改革所带来的制度性风险,当前已经处于价格高位的中国房地产必然成为风险的爆发口。

有数据显示,我国空置住房总面积接近60亿平方米,空置住房达到6800万套。另据不完全估计,我国城镇商品房存量已经超过240亿平方米。据此测算,我国城镇住宅空置率将达到25%,远远超过国际合理的5%-10%的区间。

与房屋过度投资引起的高空置率、泡沫化相对应的是,国内还出现了房地产资金外流,向海外置业投资的“输出效应”。在最近的北京秋季房展上,海外参展项目达260项,超过参展项目总数的一半。由于人民币升值和国内投资渠道有限,考虑到金融危机后海外资产估值相对较低等因素,很多投资者将目光投向了海外房地产市场。未来预计,中国个人投资者将有1.1万亿元人民币投向海外置业领域。

这一现象不禁让人回想起20年前的日本。1985-1990年,日本经过了5年房价的疯狂上涨。到1991年左右,日本国内炒房人赚足钱之后,就开始向海外扩张。加上当时日元的升值,他们就到美国买房子。这甚至让美国人惊呼,日本人准备买下整个美国。但最后的结果众所周知,日本房地产泡沫破灭,经济经历了长期的萧条。笔者不希望中国成为下一个日本,为此就一定要未雨绸缪。期待风险过后,中国经济能坚实前行!管理

(史贵存先生对本文亦有贡献)

责任编辑:马小琳

来源:《中外管理》杂志

     

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