李嘉诚抛售内地物业的背后，是一连串危险的信号。

从9月份数据看，中国整体楼市仍在升温，但也有局部地区已现凉意。展望未来，虽然无法定论中国楼市的走向，但面临大风险却是不容置疑的。

楼市危险的连串信号

金九银十，可在温州，8月以来不断被爆出一定数量的断供商品房，数目甚至达到1.5万套之多。当温州人发现手中房子市值还抵不上所欠银行的债务时，断供就是不得已的选择。由此，许多炒房客弃房逃生，上万套住房或被银行收回。

温州当地金融数据显示，断供并非房价腰斩的主要原因，经营者资金链断裂才是导火索。也就是说，温州房地产危机不单单是投资过热的问题，它只是当地民间金融危机的一个方面。除此以外，当前的温州还面临民营经济危机、高利贷泡沫危机。无独有偶，鄂尔多斯也是如此。与此同时，一线城市的房价涨幅也呈现出梯度递减的态势。

不妨看一组数据。二季度以后，房地产各项重要指标增速已呈现逐月回落的态势，这或许是房价见顶的特征。首先来看房地产开发投资，实际在今年一二月份已达到增速的最大值22.8%，到八月份则跌破20%。这说明开发商对未来其实已有所警惕，并没有顺着竿子一路上爬，开发商的心理开始变化。

最近，海外盛传第二次亚洲金融危机或来临，与此相对应的是，有“亚洲首富”、“跨周期投资超人”美誉的李嘉诚抛售了香港和内地的大量资产。据报道，此次抛售涉及资产金额高达400多亿港元。另外，李仅今年上半年就完成四宗海外并购，耗资近250亿港元。一石激起千层浪，对此万科董事会主席王石直言：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海（楼盘）的物业，这是一个信号，小心了！”

别成第二个日本！

无论楼市“升腾”还是毁灭都不是好事情，两难的走向将考验新一届中国政府的出牌。

目前，中国经济尤其房地产市场面临着三大风险：美元回流可能引发的经济周期性风险；中国经济内在的结构性风险正引发结构性危机，尤其是实体经济不振，凸显传统增长模式已走到尽头；全面改革压力引发的社会震荡、资本外流等制度性风险。面对此三大风险的叠加，第二次亚洲金融危机并非空穴来风。

外部因素主要是美国量化宽松的货币政策。上期专栏中我写到近期美元回流态势明显，金融产品收益率上涨是必然事件，加之国内经济结构已陷入深重的危机，以及全面改革所带来的制度性风险，当前已经处于价格高位的中国房地产必然成为风险的爆发口。

有数据显示，我国空置住房总面积接近60亿平方米，空置住房达到6800万套。另据不完全估计，我国城镇商品房存量已经超过240亿平方米。据此测算，我国城镇住宅空置率将达到25%，远远超过国际合理的5%-10%的区间。

与房屋过度投资引起的高空置率、泡沫化相对应的是，国内还出现了房地产资金外流，向海外置业投资的“输出效应”。在最近的北京秋季房展上，海外参展项目达260项，超过参展项目总数的一半。由于人民币升值和国内投资渠道有限，考虑到金融危机后海外资产估值相对较低等因素，很多投资者将目光投向了海外房地产市场。未来预计，中国个人投资者将有1.1万亿元人民币投向海外置业领域。

这一现象不禁让人回想起20年前的日本。1985-1990年，日本经过了5年房价的疯狂上涨。到1991年左右，日本国内炒房人赚足钱之后，就开始向海外扩张。加上当时日元的升值，他们就到美国买房子。这甚至让美国人惊呼，日本人准备买下整个美国。但最后的结果众所周知，日本房地产泡沫破灭，经济经历了长期的萧条。笔者不希望中国成为下一个日本，为此就一定要未雨绸缪。期待风险过后，中国经济能坚实前行！管理

（史贵存先生对本文亦有贡献）

责任编辑：马小琳

来源：《中外管理》杂志