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房地产调控：别总扔“靴子”
作者：赵晓 发布日期：2013-04-03 点击数：2784 次
房地产调控政策总是太着力于眼前，而忽视立足长远。
打折扣的临时牌
随着“新国五条”及其相关细则的出台，新一轮楼市调控加码的“靴子”又咣当一声落地了。此次热议的焦点主要有两个：一是以往的调控一次次沦为“空调”，这次的调控就能有好的表现吗？二是严征二手房交易个人所得税到底会抑制房价呢，还是会助涨房价呢？
大家之所以这么关心这两个问题的答案，是源于一直以来我们就有这样的习惯性思维，就好比房价暴涨是“火”，而调控政策就是“消防队员”。着火了，就匆匆把消防队员招呼来；火灭了，任务就完成了，下次再起火，就再招来。这个比喻折射了我们十年来房地产调控的基本思路，那就是：总是太着眼于眼前，而忽视了立足于长远。
从根本上说，房地产调控的着眼点是引导民众的合理住房需求，并在此基础上保民生，然后才是促进经济的健康稳定增长。而在现实中，中国房地产调控的主导目标往往被异化为保增长，因为我们至今始终没有告别经济增长型政府的特点，经济增长目标其实经常被内定于房地产调控目标之上。
虽然从2005年3月开始，政府就提出要“高度重视稳定住房价格”，并“将稳定房价提高到政治高度”，但是十年的调控历史已经显示了一个清晰的调控脉络，那就是：CPI走高，经济过热，调控政策就加码；而一旦经济下滑，“保增长”就跑到了“稳房价”前面，调控措施就成了摆设。最典型的就是2008年，上半年还在调控房价过快上涨，下半年就变成了“救房市”以“救经济”。
楼下太吵，就扔只“靴子”并叫喊一声：“别吵啦！”过段时间再吵，再扔只“靴子”。而一旦大家长时间真的安静下来，你还老不习惯，甚至悄悄跑到楼下去把“靴子”再捡回来。时间一长，即使再扔“靴子”，大家也不再害怕。
长效制度只争朝夕
简言之，我国房地产调控不能老打“临时牌”，要做的是尽快搭建长效的制度性框架。这个框架应包含六个方面：一是重新梳理中央和地方的事权与财权关系，建立完备的地方税体系，让地方财政收入更多地依赖于存量房产而不是增量房产；二是给地方财政预算施加民主监督的硬约束，抑制地方财政支出的无限制膨胀，支出不减，打土地主意的冲动难抑；三是改善收入分配结构，减少贫富差距，房地产市场演化为富人财富的“储钱罐”，任何一个国家也承受不起；四是尽快建立完善的房产税差别化征收体系，在保障合理性住房需求的同时，给投资性和投机性购房者施加“惩罚性”成本，目前上海和重庆试点的“象征性”房产税政策肯定不行；五是构建商品房、限价房、廉租房、公租房等多层次的住房体系，该市场化的要市场化，不该市场化的千万不能市场化；六是重建土地制度，打破政府一手垄断土地的市场格局。而在这个制度性框架中，房产税是最重要且不可缺失的一环，刚刚发布的国务院机构改革方案中提到的“建立全国统一的不动产登记制度”更是重要的基础性工程。
当然，这一市场机制的建立绝非朝夕之功，而是要有“打持久战”的准备。在长效机制完全建立之前，为给制定政策腾挪时间和空间，增加土地供应、限购、限贷等临时性调控措施也必不可少。
关键是，十年九调控，我们在建立上述的长效机制上有什么作为呢？确实做得很少，即使有，也是步伐太小。该做的要做，不能老是犹豫不决，瞻前顾后，雷声大雨点小，没有第一步，哪来最后的完美。边走边改，自然就会水到渠成。
其实，跳出房地产调控的视野，放眼于中国当下的第三次改革，道理何尝不也是如此呢！
责任编辑：马小琳
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