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“分化”,房地产新关键词
作者:赵晓  发布日期:2013-03-05  点击数:2263 次

 

不仅黄金增长年代,就连白银增长年代也将一去不复返。
 
 
1月份的专栏中,分析了党的十八大之后,中国经济将进入一个与过去十年完全不同的美好季节,中国经济将从10%波动大的“超高增长”进入“七上八下”的“次高增长”以及波动较小的“稳态增长”。本期与大家一同展望新态势下的中国房地产业:多年的“卖方市场”将一变而为“买方市场”。
  
卖方市场动摇
中国未来相当一段时期内房地产需求仍将持续上升,但供不应求的年代已经过去,供大于求的局面正在呈现,并将主导未来的房地产发展大势。
据“城镇化需求预测模型”测算,预计2012-2014年中国城镇住宅需求年均约为12.7亿平方米(2010年实际新增商品房住宅需求只有10亿平方米),假设2009-2011年新开工面积在2012-2014年竣工,来自市场的供求可以说基本平衡。然而,考虑到还有“非房地产开发建设”和“城区扩大”以及“小产权房”等大量非市场性供应,中国的城镇住宅市场格局将明显转变为供过于求。
与此同时,我们将看到,城市化所创造的住宅“刚需”完全无法挽救房地产走向的颓势,仅靠所谓“刚需”根本无法撬动,更难以推动全国住宅销量的持续快速增长。
当前,全国住宅库存积压已达3亿平方米,2012-2014年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到2017年,中国住宅市场才能重新恢复供求平衡。但好景不长,中国房地产很快将走向2020年后的需求下滑年代。故未来中长期总体判断,中国房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场,不仅黄金增长年代,就连白银增长年代也将一去不复返。
另据中国指数研究院预判,2012年全国新增商品房住宅需求为10亿平方米,预计2011-2020年的十年间,顶峰时也不过13亿平方米,全国全部新增商品住宅十年总需求约120亿平方米。如此,十年内中国商品住宅需求的年复合增长率将滑落至5%以内,完全无法比肩过去十年年均20%以上的增长!从结构上看,前五年首次置业的刚需客户仍是主力,后五年改善型需求占比将超过刚需客户(55%的现有城市居民家庭住房面积仍低于30平方米)。开发商及其他相关利益主体当不可不把握住节奏和结构的迅速变化。
  
调控必将成功
就政策趋势而言,政府对于房地产的调控将不会松手,房地产调控将从以往的再三失败走向成功!
过去十年,房地产调控几乎年年都被强调,但调控最终总是变成空调。但展望未来,这一局面将被彻底颠覆,炒作房价暴涨、恶赌政府没戏的朋友这次要小心了。
众所周知,每年的中央经济工作会议都决定着下年度的政策走向,而新一届政府开局之年的中央经济工作会议,不仅关乎下年,甚至关乎整个新领导班子对于中国未来中长期的政策思路,无疑更加重要。2012年的中央经济工作会议就是如此重要的一次会议,这次会议有许多重要信号传递出来,而对于举世关注的房地产业,会议只有一句话,即“坚持房地产调控不动摇”!
这句话足以印证我们事先的猜测:本届政府将不会再允许房地产市场过热,也不会允许房地产价格再度失控。道理非常简单:钟摆不能一直往一个方向摆,一旦到头必然要往回摆。党的十八大报告中有145处提到“人民”,显然要提醒全党须牢牢记取“水能载舟、亦能覆舟”的教训,真正落实以民为本的执政理念,方能继往开来。
在上述趋势主导下,中国各城市房地产、各房地产公司、各房地产产品的发展趋势必然出现分化,“分化”必成为未来中国房地产发展的关键词。如果以10年为一个时代的度量尺码,下一个时代将是特别值得期待的时代。谁将成为下一个时代的弄潮儿?只有那些善于把握趋势并勇于改革创新的人士!
责任编辑:马小琳
来源:《中外管理》杂志
 
     

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