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资本运营
万达为何卖掉76个酒店、13个文旅项目?
作者:  发布日期:2017-07-12  点击数:527 次

 中国企业并购市场传来了让外界浮想联翩的消息。

  7月10日一早,万达商业融创中国联合公告称,万达商业与融创中国宣布,融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。

  万达集团董事长王健林表示,融创与万达交易完成后,万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款,万达商业负债率将大幅下降。

  公告全文如图:

  

  另外,据港交所公告,融创中国将于今天上午9点起短暂停止买卖,以待刊发一份重大收购事项。因此,与该公司有关的所有结构性产品亦将同时短暂停止买卖。

  据了解,7月4日以来,融创中国股价持续下跌。截至7月7日收盘,融创中国股价报14.8港元,跌幅6.92%,总市值为577.66亿元。

  万达与融创公告后,万达酒店发展在港股市场一度暴涨超100%,现报1.24港元。万达酒店发展称,万达与融创的协议没有对万达酒店发展造成影响。

  融创中国董事长孙宏斌表示,交易涉及资金完全来自融创自有资金,截至2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金。融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元,全年销售额将超过3000亿元。

  对于本次收购,外界众说纷纭。万达此次出售的全部是优质资产,出售价格也便宜到“跌破成本”。有网友甚至“脑洞大开”地认为,这是万达回归A股与融创下的一盘大棋局。

  不过部分业内人士表示,本次并购是万达2015年后“轻资产”战略的延续。但不排除是融创在收购乐视网乐视影业、乐视致新后的一次量身定做。毕竟,万达和融创在公告说,双方会在电影等多领域全面战略合作。

  事实究竟如何?

  万达为啥要卖掉酒店项目

  从2015年8月,万达首次提出“去地产化、轻资产化”时,它就开始主动调整,不再做地产商。2017年初,王健林曾给万达设下资产9000亿元,收入2658亿元的目标。

  7月6日,王健林旗下的万达集团交出了一份漂亮的上半年业绩答卷。截至2017年6月30日,万达集团总资产8826.4亿元,同比增加19.8%。现在看来,他们距离年度目标已经不远,而且用不了多久,万达就将成为一家万亿资产的公司。

  据了解,万达去年首次实现服务业超越地产收入,转型进入转折点。今天的万达地产和服务业收入则有了更大的变化,这两项业务目前占总收入的比重分别是42.1%和57.9%。

  但不可否认的是,万达的地产收入依然远高于其他各业务板块。据其财报显示,地产业务在上半年收入563.4亿元,同比增加11.3%,于此相关联的租金收入还有116.9亿元,其他包括文化集团(308亿元)、金融(206亿元)、网络(25.6亿元)等业务收入均有较大差距。

  租金的收益提升和地产业务的轻资产转型依然是万达目前需要花费主要精力的事。目前,房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态,万达商业回归A股不畅。也许正因为这方面的原因,王健林近年来多次表达不愿再做地产商的想法。另一方面来说,轻资产、租赁以及品牌运营价值的提升也对这家公司有着更积极的影响。

  公开资料显示,万达目前累计持有物业面积3387万平方米,比2016年底增加4.8%。上半年他们在一、二线城市销售物业面积3759.6万平方米,占销售物业面积的63.8%,货值6244.5亿元,占销售物业货值的78.8%。

  不过,6月22日有消息称,银监会要求各个银行对万达、复星等比较大型的民营企业进行风险排查,导致万达电影市值减少60亿。尽管万达随后发表了声明和起诉消息源,但外界依然对万达的“风险”存在一些疑虑。

  而今天王健林对于融创与万达交易完成后,万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款,万达商业负债率将大幅下降,也可理解为是万达为风险排查所做的一次有效举措。

  另有消息称,此次万达将大批项目转让给融创,意在谋求旗下万达商业地产成功回归A股。由于手握大量开发销售物业,万达商业在A股很可能将继续被划归地产公司,而地产公司IPO目前完全处于暂停状态,这对于在此前私有化协议中与投资者签署过兜底协议的万达来说极为不利。

  按照此前,在万达商业私有化方案中,万达集团及境内外股权投资人通过一定渠道在境外设立SPV(特殊目的载体),达成一致行动人参与全面要约,单个SPV收购比例不超5%。若退市满2年或2018年8月底前未在A股上市,万达集团将分别以每年8%和10%的单利向境内外投资人回购全部股权。

  万达商业希望在今年底完成回归A股。截至6月底,万达商业的IPO排队序号为67,审核状态为“已反馈”——能否在协议前回归A股,尚未可知。

  融创账上还有900亿

  如果按照王健林所说,万达商业出售是为了减少负债率的话。那他可是真占了大便宜。

  在并购公告中的第一条是这样说的:万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将前述13个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。

  由于牵扯上述13个万达城的全部贷款,有分析人士称此次交易的实际代价将超过千亿。这也意味着融创将承受巨大的资金压力。

  可以佐证的是,中国地产报曾报道,王健林曾公开称,每个文化旅游综合体项目的注册资金约在30亿至40亿元,其中拿地约8亿元,启动资金10亿元。而项目当年的投资并不完全由万达自掏腰包,主要由三部分构成,自己拿35%至40%的注册资金,银行融资约30%,剩余靠预售款收入解决。

  而青岛东方影都项目,总投资规模为500亿元,启动资金为50亿元,据业内人士透露,该项目的投资贷款比例高达75%。

  如果按第一种模式,即30%的银行贷款来算,13个文化项目总投入在500亿元左右,贷款在150亿元上下,万达实际投入也就在150亿元左右。若按青岛项目75%的贷款比例计算,13个文化项目万达实际投入125亿元左右。

  可以说,万达通过本次交易还赚了不少,但融创就要承受巨大的资金压力。

  近两年来,融创中国收购动作频频,比如对绿城、佳兆业中渝置地、天朗等企业的项目收购或企业股权收购。2016年,融创中国的附属公司融创房地产以137.9亿元收购了联想控股附属公司融科智地。有人认为,孙宏斌收购融科是感情用事,急于在柳传志和老东家面前证明自己的他,是在扮演“白衣骑士”。

  前段时间,融创中国40亿元收购金科地产集团股份有限公司16.96%股权一事,也引发了外界的关注。像并购、收购别人股份的这批企业,一般收购之后都不是自己经营,而是为了放到资本市场融资。融创收购金科直接目的是为了做大管理规模。

  此外,充足的土地储备,让融创中国具备了后续持续稳定发展的动力。据数据显示,截至2016年底,融创中国布局城市达44个,土地储备约为7291万平方米,权益土地储备约为4973万平方米。截止2017年3月25日,融创中国总土地储备达到7912万平方米,之后又通过收购大连润德乾城、重庆华城富丽和天津星耀等,继续斩获项目,增加土地储备。

  另有数据显示,截至2016年末,融创中国手持现金高达698亿元。对短期债务实现了两倍的覆盖,并累积发行285亿元的低成本境內公司债及ABS,替换历史较高成本融资,融资成本降低至5.98%,新增平均融资成本仅为5.78%。而“半年千亿”的销售业绩,源源不断地“输血”融创中国。

  而孙宏斌今天也表示,融创的账上还有900亿元。言下之意不言而喻,融创完全有实力完成本次收购。

  不能不提的是,万达和融创公告中的第六条,双方同意在电影等多个领域全面战略合作。

  而在6月30日融创中国的公告称,已完成收购协议项下的乐视网、乐视影业及乐视致新的目标股份转让登记,以及完成提名的目标公司相关董事及高级管理人员的委任。

  部分业内人士表示,本次收购可能为乐视电视、乐视影业带来一定的正面影响。

     
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